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新政下五城市土地狀況

2009/3/13 23:44:17

北京：將對閑置土地進行清理
　　北京市土地利用事務中心副主任李勁松表示，北京市房地產市場近年來一直保持著穩定的發展。包括這次七部委穩定房價文件下發以后，對北京房地產市場的影響相對其他城市來說比較平穩，一至四月份的房價變化與前年度相比沒有出現特別大的波動，這和北京市的房價本身由房屋實質價值作支撐相關，另外和以自住型為主體的購房人群組成相關，而且北京市的土地供應隨著市場的發展而調節，一定程度上保證了市場需求。
　　關于土地集約利用方面，李勁松表示，北京市下一步將對開發商的土地采取一些措施，一方面加大對閑置土地的清理力度，另外政府也會通過各種途徑正確引導原來供應土地及時轉化為實質需求。

　　上海：過熱現象得到控制
　　針對地價上漲的原因，上海市房地產估價師協會副會長兼秘書長楊國誠解釋為，一方面房價上漲帶動了地價的變化，同時城市拆遷費用的上漲以及土地供需中存在的問題也導致了地價的變化。他還透露，上海市政府近期將對土地供應結構進行調整，住宅用地方面將以配套商品房和中低價商品房建設用地為主，這些措施的實施會對地價的上升有一定抑制作用。
　　據統計，2003年上海商業地價比2002年增加了6.6％，2004年比2003年增長了9.6％，而今年二季度商業地價增加了1％左右。住房方面的土地指數變化也較快，2005年一季度增長了24％，而進入今年第二季度以后，上漲幅度保持在0.8％左右。
　　楊國誠介紹，自2002年開始上海的房價和地價逐漸上升，2005年上海房地產市場引起了各方面的普遍關注，成為全國房地產市場熱點。而2005年一季度以后，國家以及上海各個部門加大了對房地產價格的調整力度，房價升幅逐步得以減緩。今年二季度部分數據出現下滑現象。他說，從目前來看，上海房地產過熱的現象得到了控制。自調控以來上海的房地產開發投資額放緩、供求矛盾得到改善、價格漲幅回落、房貸增幅也出現了下滑。
　　楊國誠介紹，上海2004年開發投資額為236億元，相比去年同期增長了25％，但是這個增幅不僅低于全國27.8％的水平，而且下降了8.7個百分點。今年四月份的數據顯示，投資額為110億元，同比回落了1.26%。
　　2005年1至3月份房產部門批準的預售面積是109萬平方米，登記預售的面積是510萬平方米，供求比例為1：1.17。但是四月份批準預售的面積是236萬平方米，登記面積只有190萬平方米。

　　重慶：加大中低檔房土地供應量
　　重慶市國土資源和房屋管理局土地利用處處長黃強表示，近幾年重慶的房地產市場呈現了健康發展狀態，主要體現在房地產開發投資增長與全市固定資產投資增長，房地產開發投資占全市固定資產投資比重，房價增長和城鎮居民收入增長，商品房市場供應、結構與消費需求四個方面的基本協調。
　　黃強介紹，近期國家穩定房價的政策出臺后，重慶市也出臺了七方面相關措施：增加中低檔房的土地供應量；加大廉租適用房、經濟適用房的供應量；完善信息管理制度；加強房屋轉讓方面的管理；適當控制拆遷規模，避免大面積拆遷帶來被動需求的增加；建立規范制度，打擊虛假廣告、違規放號等行為；加大土地的跟蹤管理；對大宗土地供應實行審批制。
　　同時黃強介紹，重慶是一座新興的二元結構十分突出的直轄市，全市每年土地急需用地1300多平方公里，其中主城區占到80％。2004年全市房地產供應為1300公頃。主城區為1000公頃左右。商用地占10％，而居住性用地中，普通商品房占75％、經濟適用房占15％、高檔房占10％。

　　深圳：提高土地供應量未獲批準
　　“深圳方面今年準備根據當前狀況，將土地供應量提高到7200平方公里，但是未獲批準。”深圳市房地產估價中心副主任詹有力透露。
　　他表示，深圳的房地產市場，從最近三年來看，需求給供應造成了一定壓力。2002年的市場供應量是900多萬平方米，銷售量為700多萬平方米。而2003年供應量為800萬平方米，其銷售量卻超過了批準預售量。2004年銷售量仍然超過了預售量。這在一定程度上加大了市場壓力。他指出，政策出臺后，深圳市場有可能面臨有效需求量不足、土地需求量較強烈以及產業用地將較多等情況。
　　但是對于提高土地供應量未獲批準的原因，詹有力解釋為：“深圳土地市場自2001年就開始全面實行招拍掛制度。同時也正是因為深圳屬于一個新興城市，在存量用地方面資源非常有限，所以在土地供應總量上一向有著嚴格的控制。”
　　同時他表示，深圳房地產市場特有的一手房和二手房價格落差形態，使得投資性行為不到10％的比例。

　　廣州：盤活土地閑置市場
　　根據了解，《廣州市土地閑置費征收使用管理辦法》已于今年5月1日起實施，首次對土地閑置費征收標準進行明確。《辦法》規定自《閑置土地認定通知書》認定閑置之日起滿一年的閑置土地，征收單位將向用地單位征收土地閑置費。土地閑置費的征收貫穿兩項標準，對于已簽訂《國有土地使用權出讓合同》的閑置土地，其每月的土地閑置費標準為：經營性房地產用地為合同出讓金總額的1.2%；一般建設用地為合同出讓金總額的0.8%；工業和基礎設施用地為合同出讓金總額的0.4%。各類用地累計征收土地閑置費總額不超過該宗用地土地使用權出讓金合同總額的20%。對于未簽訂《國有土地使用權出讓合同》或未辦理劃撥用地手續的閑置土地，土地閑置費則按《廣州市土地閑置費征收標準》規定的標準征收，計征時間累計不超過一年。
　　廣州市國土資源房屋管理局市場處副處長黃瑞軍介紹，該土地閑置費征收管理辦法的出臺，主要是針對九十年代土地無序供應狀況，對以前批出去的土地進行全面的清理。同時她介紹，廣州在2004年之前主要是批文清理，一共注銷了20平方公里左右的土地規模的批文。而從2004年開始進入實質收回，現在已經公告收回27塊土地，還有約4平方公里左右待清理，將通過幾個程序不斷收回。針對這種狀況她表示，廣州一方面要嚴格土地收回，另外也要通過收費的方式盡快盤活土地閑置市場。

　　　　　　　　　　　摘自《中國建設報·中國樓市》2005.06.22　記者　何云云

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